Vendita di un immobile dopo i lavori superbonus 110%

Superbonus 110%: riepilogo
Il superbonus 110% è una particolare detrazione d’imposta che, a determinate condizioni, può raggiungere un importo pari al 110% del costo sostenuto dal contribuente per realizzare alcuni specifici interventi edili. 

Soggetti interessati
Questa detrazione può essere usufruita dalle persone fisiche che non svolgono attività di impresa, arti e professioni, purché abbiano un titolo idoneo sull’immobile al momento dell’avvio dei lavori. Inoltre, la detrazione si estende a coloro che possiedono o detengono l’immobile al momento dell’inizio dei lavori, in qualità di: proprietario, nudo proprietario, titolare di altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione o superficie), nonché detentore dell’immobile tramite contratto di locazione o comodato d’uso registrato.
La detrazione è estesa anche ai familiari del possessore o detentore dell’immobile, come coniugi, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado che sostengano le spese per i lavori, a condizione che siano conviventi all’inizio dei lavori o al momento delle spese.

Tipologie di immobili
Gli interventi edili, ai fini del superbonus, devono riguardare alcuni specifici immobili come, ad esempio:

Sono, invece, escluse dal superbonus le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Gli interventi coinvolti
Fermo restando quanto sopra scritto riguardo i beneficiari e gli immobili, è importante capire che il bonus 110% non riguarda tutti i lavori edili potenzialmente effettuabili su un immobile, ma interessa solamente delle opere edili ben specifiche.
Il superbonus agevola diversi tipi di interventi che contribuiscono al miglioramento dell’efficienza energetica e alla sicurezza strutturale degli edifici. Le principali categorie di interventi che beneficiano del superbonus sono:

Oltre ai lavori suddetti, vi sono i cd. lavori “trainati” che possono beneficiare del superbonus del 110% solo se eseguiti contestualmente a quelli principali. Alcuni esempi di interventi trainati includono:

Le novità della legge di Bilancio per la compravendita di immobili 2024
La legge fiscale italiana regolamenta la tassazione a cui sono sottoposte le compravendite immobiliari. Spesso, infatti, quando si procede ad acquistare o a vendere un immobile, si viene informati dal professionista incaricato (es.: notaio, commercialista, ecc.) della presenza di alcune tasse da pagare.
Tralasciando l’analisi di tutte le possibili imposte concernenti le compravendite immobiliari, si sappia che se il venditore di un immobile è una persona fisica privata, può trovarsi in due situazioni fiscali alternative e distinte. Nel primo caso potrebbe generarsi a suo carico una plusvalenza tassabile mentre nel secondo caso, viceversa, non si forma nessuna plusvalenza tassabile. Questo avviene se la cessione dell’immobile si verifica rispettivamente entro oppure dopo 5 anni dall’acquisto, costruzione o donazione dell’immobile. La legge di Bilancio 2024 è intervenuta su questo tema ed ha introdotto una nuova “categoria” di immobili la cui vendita può generare plusvalenze di rilievo fiscale. Sono esplicitamente esclusi da questa categoria gli immobili ricevuti tramite successione oppure adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla cessione, o per la maggior parte del periodo (inferiore a 10 anni) antecedente la cessione.
Si sottolinea che tali novità sono applicabili per le compravendite effettuate a partire dal 1.01.2024.

La determinazione della plusvalenza
Un altro aspetto importante riguarda la determinazione della plusvalenza, ossia la base di calcolo per calcolare l’imposta. L’importo della plusvalenza è dato, generalmente, dalla differenza tra i corrispettivi percepiti dalla cessione immobiliare e il prezzo d’acquisto dell’immobile stesso, aumentato da ogni altro costo inerente.
 

PLUSVALENZA = CORRISPETTIVO DI VENDITA – (PREZZO D’ACQUISTO + COSTI INERENTI AL BENE CEDUTO)

In relazione agli immobili soggetti agli interventi di superbonus, la legge di Bilancio 2024 ha precisato che tra i “costi inerenti al bene ceduto” non vanno inclusi i costi relativi agli interventi 110%. Vanno esclusi tali interventi dal calcolo della plusvalenza se i lavori risultano essere stati completati entro un periodo inferiore a 5 anni dalla data della vendita e se il contribuente ha usufruito della detrazione del 110% optando per lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Dalla lettura della norma parrebbe che nel caso in cui il contribuente abbia scelto di usufruire direttamente della detrazione del 110% nella dichiarazione dei redditi, la nuova disposizione in esame non trovi applicazione e, quindi, sia possibile includere tra i costi inerenti anche le spese relative ai lavori eseguiti. 
Su questo specifico aspetto, come su altri, sarà il caso di attendere conferme e spiegazioni da parte dell’Amministrazione Finanziaria.
 

Se, invece, la cessione immobiliare avviene oltre 5 anni dalla data nella quale sono stati conclusi i lavori beneficiari del superbonus 110%, sarà possibile comprendere, fra i costi inerenti il bene ceduto, il 50% delle spese sostenute per gli interventi 110%.

Infine, relativamente agli immobili soggetti ad opere di superbonus che hanno concluso tali interventi entro un periodo non superiore a 10 anni, la legge di Bilancio 2024 ha stabilito che, se sono trascorsi più di 5 anni tra la data di cessione e quella di acquisto o costruzione, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione devono essere rivalutati in base alle variazioni ISTAT.