Nuovo amministratore di condominio

Compenso
All’atto dell’accettazione della nomina e del rinnovo, l’amministratore deve specificare la misura del compenso per l’attività svolta a pena di nullità della nomina stessa.

Rappresentanza
L’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti.
Può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione riguardante le parti comuni dell’edificio.
Di conseguenza, i provvedimenti amministrativi devono essere notificati all’amministratore.

Provvedimenti
I provvedimenti presi dall’amministratore nell’ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condòmini.
Contro i provvedimenti dell’amministratore i condòmini possono proporre ricorso all’assemblea o innanzi all’Autorità Giudiziaria.

Sito Internet
Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito Internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. 
Le spese per l’attivazione e la gestione del sito Internet sono poste a carico dei condòmini.

Riscossione coattiva del credito
L’amministratore è tenuto ad attivare la riscossione coattiva dei crediti entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea.

Compiti dell’amministratore di condominio

• Eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio.
• Disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condòmini.
• Riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni.
• Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio.
• Eseguire gli adempimenti fiscali.
• Curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale.
• Curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità.
• Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condòmini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.
• Fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
• Redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. 

Registro di anagrafe condominiale
Il registro converrà:

• dati dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento (comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio);
• dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
• ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Variazioni di dati
Devono essere comunicate per iscritto all’amministratore entro 60 giorni.

Inerzia del condòmino
In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’amministratore deve chiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie. 
Decorsi 30 giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, egli acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Registro dei verbali delle assemblee
Sono altresì annotate:

• le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea;
• le deliberazioni;
• le brevi dichiarazioni dei condòmini che ne hanno fatto richiesta.

Deve essere allegato il regolamento di condominio (se adottato).

Registro di nomina e revoca dell’amministratore
Contiene, in ordine cronologico:

• le date di nomina e revoca di ciascun amministratore del condominio;
• estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale.

Registro di contabilità

• Contiene i singoli movimenti in entrata e in uscita in ordine cronologico.
• Può tenersi anche con modalità informatizzate.
• Entro 30 giorni da quello dell’effettuazione.

Cessazione dell’incarico
L’amministratore deve:

• consegnare tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio (e ai singoli condòmini);
• eseguire le attività urgenti al fine di evitare “pregiudizi agli interessi comuni”, senza diritto ad ulteriori compensi.

Revoca dell’amministratore da parte dell’assemblea
La revoca potrà avvenire:

• in ogni momento;
• con la maggioranza prevista per la nomina oppure secondo regolamento.

Revoca dell’amministratore da parte dell’Autorità Giudiziaria
La revoca può avvenire:
- su ricorso di ciascun condòmino per omessa comunicazione di citazione o provvedimento che va oltre le sue funzioni, in caso di omesso rendiconto della gestione o di gravi irregolarità;
- in caso di revoca da parte del giudice, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

Gravi irregolarità fiscali
Il condòmino può sempre - anche singolarmente - chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare l’amministratore in presenza di gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura del conto corrente.
Se l’assemblea non delibera la revoca, il condòmino può rivolgersi al giudice (se la domanda viene accolta, per le spese legali opera la rivalsa ricorrente-condominio e condominio-amministratore revocato).

Altre gravi irregolarità

• Omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale.
• Ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge.
• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o di deliberazioni assembleari.
• Mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente.
• Gestione secondo modalità che possano generare confusione tra patrimonio del condominio e patrimonio personale dell’amministratore o di altri condòmini.
• Aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela del condominio.
• Omessa diligenza in presenza di un’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio. 
• Omessa tenuta del registro dell’anagrafe condominiale o del registro dei verbali delle assemblee.
• Omessa presentazione al condòmino richiedente dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
• Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati personali o societari.

Pubblicità Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune dev’essere affissa l’indicazione: delle generalità; del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore. Se manca l’amministratore, sono indicate le generalità e i recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore. Polizza assicurativa L’assemblea può far dipendere la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa  individuale per la responsabilità civile. Per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato vi è l’obbligo di adeguare i massimali in caso di lavori straordinari. Se l’amministratore è coperto da una polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale per l’intera attività svolta, tale polizza dev’essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni per lo specifico condominio. Obbligo del c/c condominiale L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ciascun condòmino può, tramite l’amministratore, visionare e fotocopiare a proprie spese la rendicontazione periodica.