Le agevolazioni per l’acquisto della casa

Trattamento fiscale degli acquisti di immobili abitativi da parte di un privato
Quando in Italia un cittadino privato decide di acquistare casa, inevitabilmente, si trova a dover pagare una qualche tassa o imposta, in misura variabile a seconda delle caratteristiche del venditore e/o della compravendita posta in essere.
Se, infatti, il venditore è un privato, la tassazione che l’acquirente sarà chiamato a sostenere è così riassumibile:

• imposta di registro proporzionale del 9%, con un importo minimo di € 1.000,00;
• imposta ipotecaria fissa, pari a € 50,00;
• imposta catastale fissa, pari a € 50,00.

Se, invece, il venditore del fabbricato abitativo è un’impresa, innanzitutto è necessario valutare se la compravendita è da assoggettare ad Iva.
In linea generale a questo genere di operazioni non viene applicata l’Iva. In questo caso il compratore dovrà pagare: 

• imposta di registro proporzionale del 9%, con un importo minimo di € 1.000,00;
• imposta ipotecaria fissa, pari a € 50,00;
• imposta catastale fissa, pari a € 50,00.

Altrimenti l’operazione può essere soggetta ad Iva nei seguenti casi:

• cessioni da imprese costruttrici o di ripristino entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, o anche dopo 5 anni se il venditore opta per l’Iva (scelta espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali, se il venditore sceglie di applicare l’Iva (anche qui, la scelta deve essere espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

Se l’acquisto rientra nei casi suddetti, l’acquirente dovrà pagare:

• Iva, con aliquota variabile a seconda delle caratteristiche dell’immobile. La base di calcolo dell’Iva è pari al prezzo di cessione;
• imposta di registro fissa, pari a € 200,00;
• imposta ipotecaria fissa, pari a € 200,00;
• imposta catastale fissa, pari a € 200,00.

Sistema del prezzo-valore
Il sistema del prezzo-valore, introdotto nel 2006 e applicabile alle compravendite immobiliari aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, disciplina la determinazione della base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

La base imponibile, secondo questo sistema, è collegata al valore catastale dell’immobile e non, quindi, al prezzo di vendita.

Il sistema del prezzo-valore si applica alle vendite soggette a imposta di registro proporzionale, quando l’acquirente è una persona fisica non impegnata in attività commerciali, artistiche o professionali, e riguarda le compravendite tra privati, le vendite da enti non soggetti a Iva e le vendite esenti da Iva da parte di società o imprese.
L’acquirente deve richiedere l’applicazione del “prezzo-valore” in sede di stipula dell’atto notarile. Le parti devono comunque indicare il corrispettivo pattuito di vendita nell’atto notarile. Se il corrispettivo è occultato, le imposte saranno calcolate sul valore effettivo e si applicherà una sanzione.
 

Esempio Il calcolo del prezzo-valore è dato dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5%, moltiplicata per 120. Per una casa con una rendita catastale di € 1.100,00, acquistata a € 250.000,00, la base imponibile sarebbe € 1.100,00 x 1,05 x 120 = € 138.600,00.  L’imposta di registro sarebbe € 12.474,00 (€ 138.600,00 x 9%). Se, invece, l’imposta di registro fosse calcolata sul corrispettivo di vendita, il suo ammontare sarebbe pari a  € 22.500,00, ossia € 250.000,00 x 9%. Oltre ai vantaggi economici, il sistema del prezzo-valore limita il potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate per imposta di registro e Irpef e permette di ridurre del 30% gli onorari notarili.

Agevolazione “prima casa”
Dopo aver riassunto a grandi linee qual è la tassazione riservata alle compravendite di immobili ad uso abitativo nel caso in cui l’acquirente sia un privato, vediamo ora una delle principali agevolazioni fiscali previste per questo genere di operazioni, ossia l’agevolazione “prima casa”.
Questa agevolazione fiscale è subordinata al rispetto di alcune condizioni previste dalla legge. Inoltre, è obbligatorio che nell’atto di compravendita l’acquirente dichiari di possedere tutti i requisiti suddetti.
Innanzitutto, per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” l’abitazione deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali: 

• A/2 (abitazioni di tipo civile); 
• A/3 (abitazioni di tipo economico); 
• A/4 (abitazioni di tipo popolare); 
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); 
• A/6 (abitazioni di tipo rurale); 
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). 

Sono invece esclusi gli immobili accatastati come: 

• A/1 (abitazioni di tipo signorile); 
• A/8 (abitazioni in ville);
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

L’agevolazione “prima casa” si estende anche all’acquisto di pertinenze, purché destinate a servizio dell’abitazione principale e appartenenti alle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse e autorimesse), e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

In secondo luogo è necessario verificare l’ubicazione dell’immobile. L’abitazione, infatti, deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente risiede o intende stabilire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di voler trasferire la residenza deve essere inclusa nell’atto di acquisto. Le agevolazioni si applicano anche se l’immobile si trova nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività o in quello di nascita. Inoltre, coloro che si sono trasferiti all’estero per lavoro possono usufruire dei benefici se hanno risieduto o lavorato in Italia per almeno 5 anni. Il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia è esentato dal requisito della residenza nel Comune dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni non spettano se si acquista un’abitazione nello stesso Comune dove si possiede già un immobile acquistato senza benefici, anche se si promette di vendere l’immobile entro un anno dal nuovo acquisto.

In passato, per richiedere l’agevolazione “prima casa” era necessario non essere proprietari di altri immobili nello stesso Comune o in tutto il territorio nazionale acquistati con le stesse agevolazioni.
Dal 2016, invece, anche chi possiede già un immobile acquistato con agevolazioni “prima casa” può beneficiare del bonus “prima casa” a condizione di vendere il vecchio immobile entro un anno. Il cittadino che vende la casa acquistata con agevolazioni e ne compra un’altra entro un anno, mantenendo i requisiti per i benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato. 
L’agevolazione “prima casa” consiste in una riduzione delle imposte gravanti sulla compravendita immobiliare e variano a seconda del venditore.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, l’acquirente si troverà a dover pagare:

• imposta di registro proporzionale al 2%, con un importo minimo di € 1.000,00;
• imposta ipotecaria fissa, pari a € 50,00;
• imposta catastale fissa, pari a € 50,00;

Se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta a Iva, il compratore dovrà pagare:
Iva ridotta al 4%;

• imposta di registro fissa, pari a € 200,00;
• imposta ipotecaria fissa, pari a € 200,00.
• imposta catastale fissa, pari a € 200,00.

La base imponibile per calcolare l’Iva o l’imposta di registro in misura proporzionale segue le regole descritte nel paragrafo precedente, con alcune specifiche.

Esempio Se la vendita oggetto dell’agevolazione “prima casa” è soggetta a Iva, la base imponibile per il calcolo (4%) è il prezzo di cessione. Se, invece, la medesima vendita è esente Iva, è possibile ricorrere al sistema prezzo-valore. In questo caso però, data l’agevolazione “prima casa”, la rendita catastale (rivalutata del 5%) dovrà essere moltiplicata per il coefficiente 110. Riprendendo i dati dell’esempio precedente, la base imponibile sarebbe € 1.100,00 x 1,05 x 110 = € 103.950,00.  L’imposta di registro sarebbe € 2.079,00 (€ 103.950 x 2%). Se, invece, l’imposta di registro fosse calcolata sul corrispettivo di vendita sarebbe pari a € 4.000,00, ossia € 250.000,00 x 2%.

Agevolazione “prima casa under 36”
Da alcuni anni, con l’intento di favorire l’indipendenza abitativa dei giovani sotto i 36 anni, la legislazione italiana ha introdotto nuove agevolazioni fiscali relative alle imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. 
L’agevolazione “prima casa under 36” riguarda - fermi restando gli altri requisiti - gli atti di compravendita immobiliare stipulati tra il 26.05.2021 e il 31.12.2023.

Inoltre è stato stabilito che le agevolazioni possono essere richieste anche nel caso in cui entro il 31.12.2023 sia stato sottoscritto e registrato il contratto preliminare di acquisto, a patto che l’atto definitivo sia stipulato entro il 31.12.2024.

L’agevolazione “prima casa under 36” prevede l’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per le compravendite non soggette ad Iva, mentre per gli acquisti soggetti ad Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è riconosciuto all’acquirente un credito d’imposta pari all’Iva pagata al venditore.

I beneficiari dell’agevolazione in questione sono i privati che, oltre ai requisiti richiesti per l’agevolazione “prima casa”, possiedono anche le seguenti caratteristiche:

• non hanno compiuto 36 anni nell’anno in cui è stato stipulato l’atto;
• hanno un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) non superiore a € 40.000,00 annui.