Immobili: non solo Superbonus

Detrazione fiscale per interventi di riqualificazione energetica
Alcuni precisi interventi edili finalizzati alla riqualificazione energetica degli edifici esistenti possono generare, a determinate condizioni, una detrazione fiscale pari generalmente al 65% del costo dell’intervento effettuato.
 

Questa detrazione è stata prorogata fino al 31.12.2024.

I lavori beneficiari di questa agevolazione sono:

1. interventi di riqualificazione globale dell’edificio che comportano il conseguimento di un indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal D.M. 11.03.2008. Questi lavori beneficiano di una detrazione fiscale pari al 65% del costo dell’intervento effettuato, con un limite massimo della detrazione pari a € 100.000,00 (spesa agevolabile di € 153.7846,15);
2. interventi sull’involucro dell’edificio che ne migliorino i requisiti di trasmittanza termica. In questo caso la percentuale di detrazione è pari al 65%, tranne che per gli infissi i quali scontano l’aliquota più bassa del 50%. L’importo massimo della detrazione è di € 60.000,00 (spesa agevolabile di € 92.307,69);
3. installazione di pannelli solari. Beneficiano di una detrazione d’imposta pari a 65% entro una detrazione massima di € 60.000,00;
4. sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione ad aria o ad acqua. In questo caso la detrazione è del 65% nel limite massimo di detrazione di € 30.000,00, ossia € 46.153,84 di spesa agevolabile;
5. interventi diversi: schermature solari, impianti di climatizzazione invernale alimentati a biomasse, dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti, contatori individuali per la misurazione dell’effettivo consumo di calore/raffreddamento.

La misura delle detrazione può variare nel caso in cui l’intervento agevolato sia effettuato su condomini o su edifici localizzati in particolari zone sismiche (zona 1, 2, 3). In questi casi le percentuali sono variabili, dal 70% al 85%.

I beneficiari
I soggetti beneficiari della detrazione per risparmio energetico sono le persone fisiche, i contribuenti che generano reddito d’impresa, le associazioni tra professionisti, gli enti pubblici o privati che non svolgono attività commerciale.
Tali soggetti devono rispettare le seguenti 2 caratteristiche:

• aver sostenuto la spesa da cui deriva la detrazione;
• essere detentori dell’immobile, quindi: proprietari, titolari di altri diritti reali (es. uso), inquilini o comodatari. Anche i famigliari del detentore dell’immobile possono beneficiare della detrazione a condizione che abbiano sostenuto la spesa e risultino, in data antecedente all’inizio dei lavori, stabilmente conviventi con il detentore.

La detrazione spettante al contribuente deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo oppure, in alternativa, è possibile scegliere la cd. “cessione del credito” o lo “sconto in fattura”.
Se si opta per la cessione del credito/sconto in fattura, tuttavia, sarà necessario richiedere documentazione integrativa. Innanzitutto un tecnico abilitato (es.: architetto) dovrà rilasciare un’apposita asseverazione dei prezzi; in secondo luogo, un soggetto autorizzato (es.: dottore commercialista) dovrà emettere il cd. “visto di conformità” e comunicare l’opzione della cessione del credito/sconto in fattura all’Agenzia delle Entrate. Ai fini della detrazione per risparmio energetico è necessario che il contribuente richieda ad un tecnico abilitato (es. architetto) una specifica asseverazione degli interventi, volta a certificare la rispondenza dei lavori in questione rispetto ai requisiti previsti dalla legge. In secondo luogo è obbligatorio che, entro 90 giorni dal termine dei lavori, sia inviata un’apposita comunicazione all’ENEA, elencando le caratteristiche dell’intervento effettuato.

I pagamenti
Relativamente alla modalità dei pagamenti, è importante segnalare come gli stessi debbano essere fatti tramite bonifico bancario o postale.
Nella contabile del bonifico devono essere indicati:

• la causale di versamento, con l’indicazione degli estremi della norma di legge (art. 1, cc. 344-347 L. 296/2006 e succ. integrazioni);
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale è effettuato il bonifico.

Ovviamente, il contribuente deve conservare tutta la documentazione suddetta ed esibirla a richiesta dell’Amministrazione Finanziaria.

Detrazione recupero patrimonio edilizio
Un’altra importante detrazione fiscale legata al mondo edile è quella riguardante gli interventi di recupero del patrimonio edilizio. La normativa fiscale italiana, infatti, permette di detrarre dall’Irpef una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. L’importo della detrazione in oggetto è pari al 50% del costo del lavoro edile agevolato, con un limite massimo di spesa pari a € 96.000,00.
 

La legge di Bilancio 2022 ha prorogato tale detrazione al 31.12.2024.

Gli interventi edili interessati dal bonus in questione sono:

• i lavori indicati alle lettere b), c) e d) dell’art. 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Nel concreto, questi lavori consistono in interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali;
• i lavori indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’art. 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. In questo caso si tratta di lavori relativi a manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su tutte le parti comuni degli edifici residenziali;
• gli interventi edilizi finalizzati alla ricostruzione dell’immobile danneggiato da eventi calamitosi a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
• gli interventi edili utili all’eliminazione di barriere architettoniche (è stata introdotta anche una detrazione ad hoc aggiuntiva al 75% per il 2022);
• i lavori necessari per l’adozione di misure finalizzate a prevenire il compimento di atti illeciti da parte di terzi, come ad esempio furti, rapine, aggressioni, ecc.;
• interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetico.

Anche questa detrazione deve essere ripartita in 10 rate annuali di pari importo, oppure, in alternativa, il contribuente può optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura.

I pagamenti
I beneficiari devono pagare gli interventi rientranti nella detrazione di recupero patrimonio edilizio tramite bonifico bancario, indicando nella causale dello stesso, il proprio codice fiscale, i riferimenti normativi della detrazione in oggetto (art. 16 bis D.P.R. 917/1986) e il codice fiscale/partita Iva dell’impresa che ha svolto i lavori.

Le ricevute dei bonifici fatti, le fatture, tutte le eventuali abilitazioni amministrative necessarie per lo svolgimento dei lavori, nonché la comunicazione all’ENEA relativa ai lavori effettuati con un impatto riguardante il risparmio energetico, devono essere conservate dal contribuente e esibite a richiesta dell’Amministrazione Finanziaria.

Bonus facciate
Un ulteriore bonus fiscale legato ai lavori effettuati su immobili è il cd. “bonus facciate”. Da alcuni anni, com’è noto, la normativa fiscale italiana permette ai soggetti che hanno sostenuto spese relative ad interventi di recupero e restauro delle facciate esterne degli edifici ubicati in particolari zone urbane di beneficiare di una detrazione fiscale pari al 90% del costo degli interventi suddetti.
 

La legge di Bilancio 2022 ha prorogato tale detrazione anche a lavori fatti entro il 31.12.2022, abbassando però la percentuale del bonus che, ad oggi, si attesta al 60%.

I lavori
I lavori edili rientranti nel cd. “bonus facciate” sono quelli finalizzati al recupero o al restauro della facciata esterna, relativi alle strutture opache della facciata, balconi o ornamenti e fregi.

I beneficiari
I possibili beneficiari del “bonus facciate” sono i contribuenti italiani, a prescindere dal tipo di reddito da loro prodotto. Rientrano quindi le persone fisiche, gli enti pubblici e privati operanti in attività commerciali, le associazioni tra professionisti, gli esercenti arti e professioni, le società semplici e i soggetti produttori di reddito d’impresa (compresi i soggetti IRES).
È necessario, per poter usufruire della detrazione in questione, essere possessori o detentori dell’immobile sul quale vengono effettuati gli interventi edili, ossia proprietari, nudi proprietari, usufruttuari, ecc., nonché locatari o comodatari.

Quali immobili
Per poter godere del bonus facciate l’edificio sul quale vengono svolti gli interventi deve essere già accatastato - in qualsiasi categoria catastale - al momento dell’inizio dei lavori. Sono, quindi, esclusi gli immobili in fase di costruzione, nonché gli immobili realizzati mediante demolizione e ricostruzione.
L’edificio, inoltre, deve essere ubicato in zona “A o B”, ai sensi del D.M. 2.04.1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

Dati da comunicare
Per poter beneficiare della detrazione è necessario indicare, in dichiarazione dei redditi, i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento e gli estremi di registrazione del contratto di locazione o di comodato (se presenti). È inoltre obbligatorio inviare prima dell’inizio dei lavori una comunicazione di inizio lavori all’ASL competente, presentare tutte le abilitazioni amministrative richieste (es. Cila), nonché conservare tutta la documentazione comprovante l’intervento stesso (es. fattura).

Come per le altre detrazioni edilizie, le modalità di pagamento devono rispettare precisi requisiti. È infatti obbligatorio indicare, nel bonifico con il quale vengono pagati i lavori agevolabili, il Codice Fiscale o la Partita Iva del beneficiario e dell’ordinante del pagamento, nonché la causale del versamento.