Condominio: distacco dal riscaldamento centralizzato

Impianto di riscaldamento centralizzato
Gli impianti con potenza termica superiore a 35 kW si classificano generalmente in impianti centralizzati e impianti professionali. Tali impianti sono soggetti a diverse norme. Tra queste, si segnala che nel 2016 è stato previsto l’obbligo dell’installazione delle valvole termostatiche e dei sistemi di contabilizzazione del calore per la corretta ripartizione della spese. Altro obbligo vigente per il riscaldamento centralizzato riguarda le date di accensione che sono scandite da un calendario nazionale.

Contabilizzazione del calore
La contabilizzazione del calore è un sistema che permette ai condòmini una più razionale divisione delle spese legate all’uso del riscaldamento.
Infatti, con tale strumento è possibile rilevare i consumi individuali di ciascun abitante, così da consentire ai condòmini di pagare ciò che realmente hanno consumato.

Responsabilità esercizio e manutenzione
La responsabilità dell’esercizio e della manutenzione degli impianti con potenza superiore a 35 kW può essere a carico:

• dell’amministratore, in caso di impianto asservito a più unità condominiali;
• del proprietario dell’azienda o amministratore delegato, in caso di società;
• di un terzo responsabile, soggetto esterno nominato da una delle figure sopracitate.

Il responsabile dell’esercizio e della manutenzione è il soggetto preposto a una serie di compiti, quali:

• garantire la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto mediante tutte le operazioni previste dalla normativa vigente;
• far rispettare il periodo e gli orari di accensione dell’impianto verificando il rispetto del limite di temperatura all’interno degli impianti;
• verificare che il rendimento dell’impianto rispetti i valori previsti e far sostituire il generatore in caso negativo.

Distacco
Il riscaldamento è una delle parti comuni del condominio. Il singolo condomino che decide di non usufruirne deve dimostrare che la sua rinuncia:

• non comporta un aumento di spese per gli altri condòmini;
• non apporta conseguenze sulla funzionalità dell’impianto;
• non danneggia il sistema di riscaldamento centralizzato, né provoca uno squilibrio termico dell’intero edificio.

Perizia tecnica
L’esistenza di tutte le condizioni tecniche citate deve essere fornita dal condomino interessato tramite perizia.
Il documento deve essere redatto da un tecnico abilitato, un professionista iscritto agli albi professionali e in possesso delle competenze tecniche in ambito di impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettiva ramificate.
La perizia deve attestare lo stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo in caso di distacco e deve dimostrare l’assenza di futuri squilibri termici per il fabbricato.
Il tecnico, in particolare, dovrà accertare la misura dell’inevitabile squilibrio che viene a crearsi nell’impianto centralizzato (dimensionato per garantire ripartizione di calore e confort adeguati nei vari alloggi), venendo meno una unità.
Sarà, inoltre, importante quantificare l’eventuale quota forfettaria di compensazione per la quantità di calore di cui si continuerebbe comunque ad usufruire, derivante dagli appartamenti confinanti e dalle tubazioni che attraversano l’appartamento (in media, si riuscirebbe a beneficiare di una temperatura di 16-17°).
Dimostrata la presenza delle due condizioni richieste, il condomino può procedere all’intervento di distacco senza preventiva informazione all’amministratore.

Assemblea dei condòmini
La relazione tecnica deve essere sottoposta al vaglio dell’assemblea dei condomini, la quale non deve autorizzare il distacco, ma solo prendere atto della sussistenza dei presupposti di legge. L’assemblea potrebbe anche riservarsi di decidere, opponendo una propria relazione tecnica, mentre si discute circa la legittimità di un eventuale divieto di distacco previsto nel regolamento (contrattuale) di condominio che comunque, secondo giurisprudenza, non potrebbe mai tradursi in un divieto assoluto.

Spese condominiali
Avvenuto il distacco, il condominio non è più tenuto a partecipare alle spese di consumo dell’impianto centralizzato, ma ha comunque l’obbligo di contribuire alle spese di manutenzione straordinaria, compresi i lavori per la sua conservazione e messa a norma.
I condòmini che si distaccano continuano, inoltre, a essere obbligati a partecipare alle spese di consumo del carburante o di esercizio se e nella misura in cui il distacco non ha comportato una diminuzione degli oneri del servizio a carico degli altri condomini.