Casa, come partecipare alle aste giudiziarie

Un nuovo canale di vendita
Presentando l’opportunità delle aste giudiziarie, segnaliamo innanzitutto che l’attuale normativa impone ai tribunali di pubblicare sul proprio sito l’elenco di tutti i beni all’incanto, si tratti di immobili, attrezzature o auto, corpi di reato, mezzi sequestrati, frutto di pignoramenti, fallimenti e così via. Se un tempo la partecipazione era difficilissima, adesso è possibile entrare in gara con una semplice applicazione gratuita per telefoni cellulari, tra l’altro collegata al navigatore satellitare per agevolare la visione del bene in vendita. Il web ha talmente cambiato quelle che sono le modalità di partecipazione a un’asta, da rendere possibile avanzare un’offerta anche a distanza.
Sono numerosi i portali che consentono di partecipare alle varie aste: è sufficiente ricercare Ivg – Istituto Vendite Giudiziarie su Google per avere un elenco localizzato di beni all’incanto, oppure visitare siti come Astegiudiziarie.it e Benimobili.it.
I rischi? Quelli soliti per ogni acquisto, ma nel nostro caso dobbiamo considerare che tutto quanto finisce in asta giudiziaria è corredato da perizia e stima del Tribunale, fotografie, disegni e documentazione varia, elementi che nessun altro operatore è in grado di fornire, non l’agenzia immobiliare, non il commerciante di auto usate: anche per questo, molti istituti di credito prevedono apposite convenzioni con pacchetto ABI dedicato alle aste giudiziarie. Inoltre quando un immobile viene venduto tramite questa procedura non è necessario rivolgersi a un notaio (il decreto di trasferimento del giudice è sufficiente per registrare l’atto di vendita) e pertanto le spese notarili sono molto ridotte.
Infine, il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di gravami quali ipoteche e pignoramenti.

Costi fissi e spese di procedura
Se è vero che acquistando una casa all’asta si risparmia, è anche vero che esistono comunque spese fisse da sostenere: è necessario versare il 10% dei costi di trasferimento a titolo di spese generali e metà del compenso che spetta al delegato alla vendita (di solito un notaio, avvocato o commercialista delegato dal giudice). La procedura di trasferimento ha un prezzo che varia in base al costo d’acquisto e che può arrivare a € 2.000,00 (prezzo del bene da € 500.000,00 in su).
La spesa per le marche da bollo è modesta:

• € 16,00 per la partecipazione all’asta;
• € 16,00 per l’iscrizione del decreto alla Conservatoria dei Registri immobiliari.

Garanzie superiori alla media del mercato
Il prezzo d’asta viene fissato da esperti del Tribunale ed è solitamente inferiore rispetto alle quotazioni dei beni venduti in maniera tradizionale.
Inoltre l’acquisto all’asta si presenta più sicuro per il compratore: nel caso di immobili, per esempio, il bene è sottoposto a verifiche anche a livello di adempimenti alle norme urbanistiche o catastali e nella relazione devono essere indicate eventuali opere abusive, oneri di demolizione, ecc.

Il ribasso e le offerte sotto la base d’asta
Spesso accade che un’asta vada deserta: in tal caso si procede a nuova asta con il prezzo ribassato del 25%. Dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, è previsto che il giudice possa dimezzare il prezzo base fissato per il tentativo precedente. All’offerente si richiede di depositare cauzione pari a un decimo dell’offerta, ma tra i fattori notevoli spicca questo: che già in partenza è possibile chiedere uno sconto.
Sono infatti ammesse per legge le offerte inferiori di un quinto rispetto alla base d’asta e se nessuno dovesse partecipare al rialzo, il giudice dovrà considerarle valide a tutti gli effetti. La cauzione viene comunque restituita se alla fine il bene rimane invenduto, tranne una penale del 10% dell’importo applicata nei casi di mancata partecipazione senza giustificato motivo, allo scopo di scoraggiare pratiche dilatorie fraudolente.

Adempimenti
Tutto ruota intorno alle offerte d’acquisto che vanno presentate alla Cancelleria Esecuzioni immobiliari e devono contenere:
a) l’indicazione del prezzo,
b) tempo e modo del pagamento,
c) ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.
1) Si deve rilasciare cauzione per un importo pari al 10% del prezzo offerto, tramite versamento su apposito libretto bancario o postale intestato alla procedura, indicato dal custode o nell’ambito delle pagine pubblicitarie: la ricevuta dell’avvenuto versamento va inserita nella busta contenente l’offerta.
2) Si deve depositare l’offerta in busta chiusa all’esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, previa identificazione, il nome di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell’esecuzione o del professionista delegato e la data dell’udienza fissata per l’esame delle offerte.

Convenzioni con istituti  di credito
Ultima notazione sugli accordi ABI per la copertura delle spese connesse alla partecipazione a un’asta. Molti Istituti di credito hanno concluso convenzioni con i Tribunali, per limitare i costi legati all’erogazione dei servizi finanziari.
è bene, però, accordarsi con gli Istituti di Credito con un certo anticipo rispetto alla data d’asta in modo da rispettare i tempi tecnici per il versamento del prezzo stabiliti nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.
La banca, ottenuta la copia della perizia ed effettuate le necessarie valutazioni, stabilirà l’ammontare del finanziamento. Nel caso di mancata aggiudicazione, è generalmente prevista una clausola di dissolvenza in base alla quale viene annullata l’operazione finanziaria.