Cambio casa: come trasferisco il mutuo?

Trasferimento mutuo su altro immobile: ecco cosa sapere
Cambiare casa senza cambiare mutuo rappresenta in molti casi la strada giusta nei casi in cui ci si accorge di aver trovato un immobile più adatto alle proprie esigenze mentre si stanno pagando le rate per l’acquisto di un altro. Il primo aspetto da chiamare in causa in questa situazione riguarda la necessità della sostituzione di garanzia, che deve essere redatta dal notaio. In questo modo, si procede al trasferimento dell’ipoteca sul nuovo immobile.
Entrando nel vivo della procedura da seguire è bene sapere che, per concretizzare nel modo giusto il trasferimento dell’ipoteca, è necessario concretizzare nel medesimo tempo la vendita del vecchio immobile e l’acquisto del nuovo. Una volta conclusi i 2 step appena citati, grazie all’intervento dell’istituto di credito è possibile parlare di trasferimento dell’ipoteca dal primo immobile, sul quale gravava precedentemente il mutuo, al secondo.
Per quale motivo è necessario espletare contemporaneamente l’operazione di vendita e quella di acquisto?
Il motivo è legato al vantaggio per l’acquirente del primo immobile, che deve averlo a disposizione senza la presenza di iscrizioni ipotecarie.

Trasferimento mutuo su altro immobile: quali sono i vantaggi?
In primo luogo, va considerata l’assenza di imposte sostitutive. Quest’onere non si deve pagare in quanto, di fatto, non viene acceso un nuovo mutuo.

La situazione rimane uguale anche per quanto riguarda la detrazione degli interessi passivi del mutuo.

Inalterati rimangono anche la durata e il tasso d’interesse. A proposito di questi aspetti, è doveroso ricordare che, nel caso in cui non dovessero risultare non soddisfacenti, si può procedere alla rinegoziazione del mutuo.
Cosa fare nei casi in cui ci si dovesse rendere conto, dopo aver proceduto al trasferimento del mutuo da una casa all’altra, di aver bisogno di un’ulteriore cifra?
In questi frangenti, ci si può rivolgere all’istituto di credito per chiedere un nuovo mutuo. Sarà quindi necessario procedere all’iscrizione di un’ipoteca di secondo grado.

Trasferire mutuo da una casa all’altra: il ruolo della banca
L’istituto di credito non ha l’obbligo di concedere il sopra citato trasferimento dell’ipoteca. Entrando nel vivo della situazione, facciamo presente che è necessario procedere con una perizia. Quest’ultima ha il fine di valutare il valore del nuovo immobile a cui l’utente è interessato. Essenziale a tal proposito è che sia sufficientemente alto da poter garantire il debito.
Il passo successivo prevede il fatto di verificare la disponibilità, da parte dell’istituto di credito, al mantenimento delle medesime condizioni del mutuo originario.

Trasferimento ipoteca su altro immobile: la differenza rispetto alla surroga mutuo
Il trasferimento del mutuo da una casa all’altra è diverso dalla surroga? Assolutamente sì! Quest’ultima, alla quale abbiamo fatto cenno nelle righe precedenti, prevede il trasferimento del mutuo da una banca all’altra, così da beneficiare di condizioni di rimborso più vantaggiose. Entrando nel vivo delle sue peculiarità, facciamo presente che, con la surroga, si ha la possibilità di mantenere la medesima ipoteca del mutuo originario. La procedura in questione, introdotta nel 2007 dalla cosiddetta Legge Bersani, è gratuita. Il mutuatario ha la possibilità, mantenendo il debito residuo, di modificare, a seguito del trasferimento, condizioni di finanziamento come il tasso e la durata del piano di ammortamento.

Sostituzione di garanzia ipotecaria: cosa dice la legge
Come detto, il trasferimento del mutuo da una casa all’altra richiede la presenza di una sostituzione di garanzia ipotecaria. In merito a quest’ultima, è bene ricordare che il quadro normativo e l’ordinamento italiano non la prevedono espressamente.
Di fatto, non è possibile, avendo un bene sul quale grava un’ipoteca, sostituirlo con un altro. Come ovviare al problema? L’unica strada praticabile è quella dell’atto di cancellazione dell’ipoteca sul primo bene, procedura alla quale segue l’iscrizione di una nuova e diversa ipoteca su un secondo bene (nel nostro caso un immobile).
Chiaro è che, nel momento in cui si parla di assenso alla cancellazione della prima ipoteca, quest’ultimo aspetto è condizionato all’iscrizione valida della seconda.