Conoscere il catasto e i suoi contenuti

In Italia, a differenza di altri Stati, il catasto non ha anche natura probatoria, nel senso che non certifica i diritti reali sugli immobili.

Catasto terreni
Il catasto si articola in due sezioni complementari: il catasto terreni, nel quale sono iscritti tutti i suoli agricoli unitamente ai fabbricati rurali al loro servizio, i terreni incolti, le strade pubbliche e le acque esenti da estimo, tutti suddivisi in particelle.
Di ciascuna “particella catastale” sono indicate:

• la superficie;
• la ditta intestataria;
• le caratteristiche economiche.

Attraverso le caratteristiche economiche (tipo di coltura e livelli di redditività che il terreno fornisce) si determina il reddito imponibile, composto di 2 parti:

• il reddito dominicale, che è il reddito attribuibile alla proprietà (dominus);
• il reddito agrario, che è il reddito attribuibile a chi coltiva il terreno.

Catasto fabbricati
Il catasto edilizio o catasto dei fabbricati inventaria invece tutte le costruzioni urbane e rurali prendendo a base quale unità di misura le unità immobiliari urbane, le quali, ai fini della loro qualificazione, vengono divise in gruppi, categorie e classi.
Nell’ambito di ciascun gruppo, gli immobili vengono distinti per categoria catastale di appartenenza, come, ad esempio, per il Gruppo A:
 

Immobili distinti per categoria catastale A/1 Abitazioni di tipo signorile A/2 Abitazioni di tipo civile A/3 Abitazioni di tipo economico A/4 Abitazioni di tipo popolare A/5 Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 Abitazioni di tipo rurale A/7 Abitazioni in villini A/8 Abitazioni in ville A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 Uffici e studi privati A/11 Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Valore catastale
Infine, nell’ambito di ciascuna categoria catastale, in funzione della capacità di generare reddito, tenuto soprattutto conto delle caratteristiche posizionali, le unità immobiliari vengono suddivise in classi, con numerazione a valore crescente, dalla meno pregiata in su.
Il percorso seguito da parte dell’Amministrazione Finanziaria dello Stato per pervenire al valore catastale dell’immobile ed al suo reddito imponibile consta di un iter che utilizza particolari importi quali la tariffa d’estimo e la rendita catastale. Per ogni immobile si procede infatti all’attribuzione di una tariffa d’estimo in relazione a diversi fattori quali la zona censuaria in cui il fabbricato è ubicato, la sua tipologia e la destinazione d’uso. Il calcolo della rendita catastale di un’unità immobiliare si ottiene poi moltiplicando la tariffa d’estimo che le è stata attribuita per la consistenza dell’unità calcolata in vani, in metri quadri o in metri cubi a seconda della categoria catastale di appartenenza. Il valore catastale dell’immobile, infine, è il risultato della moltiplicazione della rendita catastale per una serie di coefficienti, differenti secondo la normativa fiscale di riferimento (Imu, Registro, Successioni, ecc.).

Imu
Per l’Imu, ad esempio, il valore catastale si determina applicando all’ammontare della rendita risultante in catasto, vigente al 1.01 dell’anno di imposizione e rivalutata del 5%, i seguenti moltiplicatori:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

Esempio Fabbricato A/2, rendita € 520,00, valore imponibile = (€ 520,00 + 5%) x 160 = € 87.360,00.

• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;
• 80 per i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5;
• 65 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione dei fabbricati classificati nella categoria catastale D/5;
• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1.

Il catasto online
Ogni cittadino è abilitato ad accedere al servizio di consultazione online del catasto. Il servizio è disponibile nell’area riservata dei servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate e permette agli utenti di consultare la banca dati catastale e ipotecaria, in maniera del tutto gratuita, relativamente agli immobili di cui risultino titolari, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento.
L’accesso ai servizi online dell’Agenzia può essere effettuato a mezzo SPID, Carta di Identità Elettronica (CIE), Carta Nazionale dei Servizi (CNS) o con le credenziali dell’Agenzia Entratel/Fisconline.
La ricerca fornisce una lista delle Province in cui si trovano i beni di cui risulta intestatario il richiedente. Selezionata una Provincia è possibile quindi richiedere la visura catastale.
In alternativa, selezionata la Provincia e successivamente l’immobile di interesse, si possono ottenere diversi altri tipi di visura come, ad esempio:

• visura per immobile attuale per l’unità immobiliare selezionata, che fornisce anche i dati degli eventuali altri intestatari;
• visura per immobile storica per l’unità immobiliare selezionata, ove non sono riportati i dati degli eventuali altri intestatari;
• visura della mappa, per la particella di catasto terreni selezionata;
• visura planimetrica, per l’unità immobiliare urbana selezionata;
• ispezione ipotecaria, per l’unità immobiliare selezionata e il soggetto, con l’elenco delle formalità (trascrizioni, iscrizioni ed annotamenti).

I documenti prodotti sono tutti in formato pdf.