Il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione
Il diritto di prelazione consiste nell’essere preferito rispetto ad un altro soggetto nella costituzione di un negozio giuridico. Ferma restando la libertà di decidere autonomamente se concludere o meno un contratto vi sono, dunque, ipotesi nelle quali un soggetto dovrà essere scelto nella contrattazione, a parità di condizioni, rispetto ad altri. Il vincolo nella scelta del contraente si traduce nell’obbligo di denuntiatio: il concedente dovrà infatti comunicare al prelazionario la volontà di concludere il contratto, le condizioni di quest’ultimo ed il termine entro il quale dovrà essere esercitata la prelazione. La denuntiatio altro non è che la dichiarazione contenente la proposta contrattuale, in seguito alla quale il prelazionario potrà decidere se esercitare o meno il proprio diritto di prelazione.
Gli strumenti posti a tutela di colui il quale non ha visto tutelato il proprio diritto di prelazione si differenziano, a seconda che si tratti di prelazione legale oppure volontaria.

La prelazione volontaria e la prelazione legale
La prelazione volontaria non è prevista dalla legge, viene stipulata convenzionalmente dalle parti e potrà essere inserita come clausola all’interno del contratto che le parti vogliono concludere oppure costituire essa stessa un contratto autonomo. Trattandosi di una pattuizione che coinvolge solo i soggetti interessati, i quali decidono di inserirla in un contratto, non produce efficacia nei confronti terzi. Qualora la stessa non venisse rispettata, il contratto stipulato tra il concedente e un soggetto terzo non perderà efficacia e sarà, pertanto, valido e non impugnabile per violazione del diritto di prelazione. Il prelazionario potrà agire unicamente per il mancato rispetto del proprio diritto, esercitando un’azione di risarcimento del danno subito. La sua efficacia è quindi meramente obbligatoria.
All’opposto, la prelazione legale interviene in ipotesi strettamente disciplinate dalla legge ed ha efficacia reale, non obbligatoria: in capo al prelazionario si configura, infatti, il diritto di retratto. Quest’ultimo potrà, pertanto, agire sostituendosi al terzo soggetto con cui il concedente ha stipulato il contratto.
Nella quotidianità le ipotesi più frequenti di prelazione legale sono:

• la prelazione agraria;
• la prelazione del coerede;
• la prelazione del componente dell’impresa familiare;
• la prelazione del conduttore.

Ferma restando la libertà di prevedere un diritto di prelazione nei negozi giuridici a cui decidiamo di dar vita, giova soffermarsi sulle ipotesi in cui è la legge che, esplicitamente, impone un diritto di prelazione.

Prelazione agraria
La prelazione agraria persegue l’obbiettivo di tutelare la continuità agricola. Il diritto può configurarsi sia in capo all’affittuario del fondo che in capo al proprietario del fondo confinante, i quali avranno diritto di prelazione nei confronti del vicino intenzionato a vendere il proprio fondo. Questi soggetti, pertanto, a parità di condizioni dovranno essere preferiti come contraenti. La giurisprudenza in materia è pacifica nell’affermare che, al fine di potersi avere un diritto di prelazione agraria, è necessario che i fondi siano coltivati da almeno 2 anni.
Nelle ipotesi in cui il proprietario del fondo sia intenzionato a vendere si costituirà, dunque, in capo al coltivatore del predetto fondo, un diritto di prelazione ed il proprietario dovrà porre in essere dei precisi adempimenti. Nello specifico, dovrà essere comunicato tramite raccomandata a/r (o notifica da parte di un Ufficiale Giudiziario) la proposta di alienazione, il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita, il preliminare di compravendita e la clausola per la prelazione.
Il coltivatore avrà a sua volta 30 giorni di tempo per poter esercitare il proprio diritto di prelazione, che dovrà essere comunicato mediante risposta scritta (raccomandata a/r o notifica dell’Ufficiale Giudiziario) ed effettuare il pagamento del prezzo entro tre mesi. La stessa procedura potrà essere applicata per il proprietario del fondo confinante.

Prelazione del coerede
Con riguardo alla prelazione del coerede, la stessa è disciplinata dall’art. 732 del Codice Civile.
 

Art. 732 C.C. “Diritto di Prelazione” - Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di 2 mesi dall’ultima delle notificazioni. In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, finché dura lo stato di comunione ereditaria. Se i coeredi che intendono esercitare il diritto di riscatto sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali.

La norma tutela, pertanto, il retratto successorio ed è volta ad impedire che soggetti terzi si inseriscano tra i coeredi. La notifica dovrà avvenire sempre tramite raccomandate con avviso di ricevimento o a mezzo Ufficiale Giudiziario, in modo che si possa ottenere la prova documentale della corretta comunicazione in forma scritta. I coeredi interessati all’acquisto del bene potranno, pertanto, accettare la proposta contenuta nella denuntiatio (banalmente la raccomandata spedita) ed esercitare in tal modo il proprio diritto di prelazione legale. Tutto nel termine di 2 mesi prescritto dalla norma.
Trattandosi di un’ipotesi di prelazione legale, il coerede che non vedrà rispettato il proprio diritto di prelazione potrà riscattare la quota dal contraente con il quale il contratto è stato concluso, corrispondendo a quest’ultimo il prezzo versato e sostituendosi in tal modo allo stesso.

Prelazione del componente dell’impresa familiare
Sempre nell’ottica di offrire una tutela volta ad evitare che soggetti estranei si inseriscano in rapporti famigliari, la normativa inserisce tra le ipotesi di prelazione legale quella del componente dell’impresa famigliare. Il richiamo è sempre all’art. 732 Codice Civile; nelle ipotesi di divisione ereditaria e di trasferimento dell’azienda si costituirà in capo ai partecipanti all’impresa familiare un diritto di prelazione. Le modalità di esercizio ed in generale la disciplina applicabile sarà la medesima dettata con riguardo alla prelazione ereditaria.

Prelazione del conduttore
In tema di beni immobili è, infine, opportuno soffermare l’attenzione sulle ipotesi di prelazione del conduttore in caso di compravendita dell’immobile ad uso non abitativo concesso in locazione. Le norme sulle locazioni ad uso non abitativo sono applicabili alla locazione abitativa solamente nel caso in cui il locatore sia intenzionato a procedere con la vendita dell’immobile alla prima scadenza oppure nelle ipotesi in cui il conduttore non abbia altri immobili di proprietà, oltre a quello adibito alla propria abitazione principale. Solamente in queste due ipotesi potrà essere previsto un diritto di prelazione a favore del conduttore di un immobile ad uso abitativo. Sempre valido sarà invece il diritto di prelazione a favore del conduttore di immobile adibito ad uso commerciale.
A particolari condizioni come quelle sopra elencate, anche il conduttore di un immobile ad uso abitativo potrà, quindi, godere del diritto di prelazione. Diversamente, la stessa concernerà sempre le locazioni commerciali. Come nelle precedenti ipotesi, anche in questo caso il locatore dovrà comunicare al conduttore tramite raccomandata con avviso di ricevimento o a mezzo Ufficiale Giudiziario la propria volontà di procedere con la vendita dell’immobile. La denuntiatio dovrà contenere tutti gli elementi essenziali per la vendita (prezzo, condizioni, invito ad esercitare il diritto di prelazione). Il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla comunicazione. Qualora il proprio diritto di prelazione non venisse rispettato, il conduttore avrà 6 mesi di tempo per agire per il diritto di retratto rivolgendosi direttamente all’acquirente. Esercitato il predetto diritto il conduttore dovrà pagare il prezzo entro tre mesi.

Concludendo, le ipotesi di prelazione previste dalla normativa vigente sono 2 e si differenziano in maniera sostanziale con riguardo agli effetti che le stesse producono.
Come sopra compiutamente esposto la prelazione volontaria sarà inopponibile ai soggetti terzi non attribuendo al prelazionario il diritto di retratto.
Diversamente, la prelazione legale è sempre opponibile ai terzi costituendosi in capo al soggetto il cui diritto di prelazione è stato violato il diritto di retratto.