Mutuo

Estinguere un mutuo in anticipo significa, infatti, rimborsare all’istituto di credito che ha erogato il prestito l’importo finanziato prima della scadenza contrattuale. Questa possibilità è garantita in tutti i contratti e contemplata negli accordi fondiari, come recita l’art. 40, c. 1 del Testo Unico Bancario. Nello stesso articolo c’è l’indicazione importante che il contratto di mutuo deve contenere obbligatoriamente anche esempi su come si calcola la penale (se dovuta) per l’estinzione anticipata del mutuo con la formula utilizzata.

Possibilità di estinzione
Per l’estinzione anticipata del mutuo 2 le possibilità:

• risolvere il contratto per intero,
• versare una parte del debito residuo prima del tempo con lo scopo di ridurre l’entità delle rate mensili oppure la durata del mutuo (estinzione parziale).

Nel primo caso siamo di fronte alla chiusura definitiva del contratto.
La somma da versare in un’unica soluzione all’istituto di credito dovrà includere l’ammontare del capitale residuo, alla scadenza dell’ultima rata pagata.
Questa operazione potrebbe richiedere alcuni costi aggiuntivi come:

• la penale di chiusura anticipata solo se il mutuo è stato acceso prima del 2.02. 2007;
• le spese amministrative di chiusura delle pratiche;
• il rimborso dei dietimi giornalieri.

I dietimi giornalieri sono gli interessi dovuti alla banca nel periodo che intercorre tra il pagamento dell’ultima rata e l’estinzione del prestito.

 

Esempio Se abbiamo un mutuo di € 50.000,00 al tasso del 5% annuo e stiamo estinguendo il mutuo dopo 15 giorni dal pagamento dell’ultima rata, dobbiamo fare questo calcolo: 5 : 365 (giorni) = 0,0137% 50.000 x 0,0137 x 15 : 100 = € 102,75 Saranno questi gli interessi dovuti all’istituto di credito.

Nel caso di estinzione del debito residuo parziale, invece, ci si impegna a versare una parte del capitale residuo con lo scopo di abbassare l’importo delle rate o ridurre la durata del mutuo.
Il capitale versato anticipatamente viene dedotto dal debito residuo del prestito e la banca non potrà chiedere alcun interesse su questa quota restituita, per tutta la durata del mutuo.
Di conseguenza sarà necessario effettuare dei calcoli per verificare quale sarà la nuova rata che risulterà essere decurtata in modo proporzionale dalla frazione di debito estinto.
 

Esempio Consideriamo di rimborsare € 10.000,00 per estinguere parzialmente un debito residuo di € 50.000,00 (in fase di rimborso con rate mensili da € 500,00). La quota che desideriamo estinguere rappresenta il 20% del capitale residuo. Resta dunque ancora da pagare l’80% del debito residuo. La nuova rata sarà dunque ricalcolata in base a questa proporzione: € 500,00 (vecchia rata) x 80% = € 400,00 Esistono anche dei contratti di mutuo che permettono di scegliere, in alternativa alla rimodulazione delle rate mensili, il mantenimento delle stesse rate ma con riduzione della durata del rimborso.

La penale di estinzione anticipata
In merito alla possibile applicazione di penali è bene sapere che non è possibile applicare penali a mutui sottoscritti dopo il 2.02.2007 (anno di entrata in vigore del cosiddetto Decreto Bersani) se la finalità del mutuo è l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione.
Questo vale sia per le richieste di estinzione anticipata parziale sia per quelle di estinzione totale.
Per i mutui sottoscritti prima di tale data, invece, possono continuare a permanere le penali di estinzione.

Estinguere un mutuo in anticipo: quando conviene
Alcune volte, se le finanze lo permettono, ridurre l’ammontare delle rate oppure la durata del mutuo o ancora estinguerlo in toto, può essere un’azione conveniente che porta un risparmio a lungo termine: il prestito, considerato globalmente e al lordo di interessi, spese di chiusura, dietimi e quant’altro viene a “costare meno” se estinto immediatamente.
Per verificare l’effettiva convenienza dell’operazione bisogna però considerare il piano di ammortamento proposto dalla banca, ovvero il dettaglio delle modalità di rimborso del prestito. La sua funzione è quella di riepilogare i pagamenti periodici che il mutuatario deve effettuare.